|
|
Добре дошли!
Вие се намирате в нашия сайт за "запознанства". Основната му цел в да ви "запознае" с нашата дейност. Междувременно ще се опитаме да убогатим общата Ви култура в сферата на архитектурното проектиране и процеса свързан с цялата бумащина и бюрокрация около един бъдещ строеж.
Следва есе на работна тема "информация за хората, решили да се забъркат със строителната мафия".
"СТУДИО А ПЛЮС" ООД е регистрирана през 2005г. в гр.Варна, от арх.Асен Николов и Николай Николов. Основна дейност на фирмата е комплексно проектиране на сгради и съодъжения, както и извършването на консултантска дейност в сверата на проектирането и строителството.
През 2008г. бе създаден и публичен Регистър на проектантските бюра към КАБ (камарата на архитектите в България), в който дружеството е регистрирано под номер 03173 - към регистъра...
При нас може да поръчате цялостно проектиране, на всякакъв вид сгради и съоръжения. Освен цялостното проектиране във всички части(проекти по отделните специалност), може да бъде поръчано и проектиране само в избрана част и фаза. За всеки отделен проект(поръчка) се сформира екип от специалисти по нужните части в зависимост от вида на сградата или съоръжението.
Проектите биват градоустройствени или инвестиционни. Градоустройствените проекти от своя страна се делят на няколко подвида. По итересни са два от тях - ПУП (Подробен устрийствен план) и РУП (Работен устройстен план). ПУП са два типа - ПЗ (план за застрояване) и ПРЗ (план за регулация и застрояване). РУП са работни планове изработени за имоти в които се предвижда свързано застрояване (на калкан).
Примерни приложения на отделните видове устроиствени планове.
ПУП-ПЗ (Подробен устроиствен план - план за застрояване) - основно предназначение на плана за застрояване е определяне на линиите в които се допуска последващото застрояване. Линиите биват ограничителни (пунктирани) или задължителни (плътни). При ограничителните застройката може да стига до тях, докато при задължителните контура на застройката задължително трябва да следва линиите. От практическа гледна точка, интересна за възложителя, ПУП-ПЗ се възлага в два случая. Първия е свързан с помяна статута на земеделски или друг вид имот. Втория случай е по-често срещан. ПУП-ПЗ се изготвя винаги когато даден имот няма дойстващ такъв, като стъпка преди издаване на така наречената "ВИЗА" за проектиране. Самата виза за проектиране или допускане за проектиране, се издава от съответните органи (район, кметство), възоснова на съответния устройстен план и предписаните от него градоустройствени параметри. С две думи "визата" е ксерокопие от действащия ПУП.
ПУП-ПРЗ (Подробен устройствен план - план за регулация и застрояване) - основна употреба е там където се налага промяна на действащата регулация. Промени на имотни граници, обединяване на имоти, делби на имоти. За разлика от ПУП-ПЗ, в изработването на ПУП-ПРЗ взема участие и специалист по регулацията - инжинер геодезист.
РУП (Работен устройствен план) - както казахме по-горе, работните устройствени планове се изработват за имоти в които е предвидено свързано застрояване (на калкан). В сравнение с останалите устройствени планове разгледани до тук, РУП са с най-голяма подробност и са най-сложни.
Инвестиционният проект е следваща фаза от проектирането след изготвяне на устройстения план. В известен смисъл това е "същинското" проектиране, от гледна точка на инвеститора. В него се разработват сградите и/или конкретните съоръжения.
В зависиомост от вида на сградата, проекта може да включва различни част.
Основни части в инвестиционния проект са:
Допълнителни части в инвестиционния проект могат да бъдат:
В допълнение към всеки инвестиционен проект може да бъде изготвен Комплексен доклад (по чл.ХХ от ЗУТ) от лицензиранна фирма извършваща строителен надзор. При наличието на такъв доклад, проектите се разглеждат от общинските власти приоритетно и в съкратени срокове.
Инвестиционните проекти се изработват в няколко фази - Предпроектни проучвания (ПП), Идеен проект (ИП), Технически проект (ТП), Работен проект (РП). Всяка фаза следва предходната, макар че основно се работи във фаза ТП, тък като тя е достатъчна за одобряване на проекта и получаване на строително разрешение. На практика обаче е почти невъзможно да се пропуснат предходните фази, макар и силно да се ограничават като време и обем.
Инвестиционното проектиране може да бъде разделено на четери фази - Предпроектни проучвания (ПП), Идеен проект (ИП), Технически проект (ТП), Работен проект (РП). Това е и логиката на почти всяка една дейност на човека.
ПП обикновенно представляват оглед на терена, разглеждане на изходната документация (скица-виза, нотариален акт), предварителни разговори за заданието на проектирането (какво желае възложителя да бъде изградено в имота), насоки за стила и/или вече харесан модел за визията на обекта.
ИП е свързан със същинското проектиране. В тази фаза следва да се изгради концепцията за обекта, неговата визия и функционалната му схема. Това е най-творческата част и в нея би следвало да се обсъдят различни варианти със възложителя, като в крайна сметка се достигне до този който най-добре ще удовлетвори заданието за проектиране. Говорейки за заданието, тук то може да претърпи леки корекции и дооточнения, тъй като с идейния проект се решават на практика поставените проблеми, а не винаги всички поставени изисквания могат да се одовлетворят в един проект. Въпросът е в конструктивен диалог с възложителя от заданието да се стигне до завършен продукт, за който и двете страни да са убедени, че е търсеният резултат.
ТП или техническият проект е фаза в която възложителя играе малка роля. Свързана е със съгласуване на отделните части от проекта помежду им. Това е фазата в която се изработват останалите специалности от проектната документация - конструкции, Ел., ВиК и т.н. Също така в нея се решават технически въпроси за реалното изпълнение на строителството. Важно е да се отбележи, че със завършването на тази фаза цялата комплексна документация може да бъде предоставена за одобряване от съответните органи, с цел да се получи разрешение за строеж. В повечето случай проектирането завършва до тук.
РП. Работния проект е свързан с така наречените "работни детайли" за различни технологични възли в конкретния обект. Често се пропуска с цел намаляване цената на проектирането, тъй като образува 25% от крайната цена по част архитектура. От друга страна проектирането на "работни детайли" за дадена сграда, особено когато говорим за еднофамилни къщи или жилищни кооперации е труд на вятъра. Това е така понеже в условията на българската реалност, никой уважаващ себелюбието си майстор не би взел под внимание проекта, а би го направил "както той си знае" - защото така е "най-добре". Никой не обича, да му дават акъл, как да си върши работата и тук се намесва късмета и умението да се намери добър майстор, който наистина в някои моменти може да знае по-добре "кое, как се прави". Не искам да навлизам в подробности но често ние архитектите нямаме ни най-малка представа как дадено наше хрумване може да бъде реализирано в действителност. Това ще продължава дотогава, докато не се излезе от тази практика. Защото без "нуждата" на възложителя от "работните детайли" (която пък е свързана с тази "отстъпка" от 25% за която споменахме), архитекта няма да е принуден да се запознае с реалното строителство и да бъде изисквано от него, конкретноста на строителния детайл, която би следвало да се дава от работния проект. Надявам се написаното тук не засегне колегите, тъй като това е пътя за самоустъвършенстване и предлагане на един по качествен продукт на потребителя. В заключение ще добавя, че добри стрителни детайли могат да се намерят от повечето реномирани производители на строителни ситеми, а изпълнението на обекта по оригиналната технология на системата, ще доведе до краен продук в съответствие със зададените в брошурите техническите показатели и качества. С всичко това искам да напомня всеизвестната истина, че "евтиното излиза по-скъпо".
Досега не съм видял обявена ценова листа за проектиране по част архитектура. Всеки изчислява цената на труда си по доста субективна формула. Всички ние (не само архитектите, а всеки човек) бихме искали да вземем максимално голяма награда за труда си. Затова, а може би и заради социално-историческите ни особености сме доста по близо до ориента, в маниера ни на правене на бизнес. Пазърлъка го има и може би скоро няма да отмре. " - Колко искаш? - А ти колко даваш?" Как да се борим с това схващане за нещата, когато то е навсякъде около нас. От друга страна архитектурата (както и останалите изкуства) не са сирене. Неможе да му "боднем" цена 5лв/кг. Разбира се има я и другата позиция, на копувача - е да, но сиренето може да го опиташ преди да го купиш, а при архитектурата не виждаш какво купуваш до самия края на процеса. Определено нещата са сложни, и в основата си отношенията ни трябва да се градят на доверие, а не на съмнения. В този рен на мисли тук може да намерите нашето виждане по въпроса, как да изградим доверието, като ние поемем инициативата. С две думи линка е към страничен проект за предоставяне на безплатни услуги в предварително регламентирани граници.
Сега по същество. Тъй като обикновенно архитекта е лицето на проектантския екип пред възложителя, ще си позволя да изнеса някои числа съответстващи на ориентировъчните хонорари на специалистите вземащи участие в процеса на проектирането. Актуални цени ще получите при изготвяне на оферта за конкретна обект.
* всички цени са примерни и не включват ДДС. Актуални са към февруари 2009г.
** обърнете внимание че някои цени са дадени на квадратен метър, а други за целия проект. Цениете дадени на м2 са на база РЗП. Обикновенно цените на квадратен метър намаляват с овеличаване на квадратурата. Ако 100м2 струват по 10лв/м2, то 200м2 може да стуват по 8лв/м2 (примера не показва реална зависимост).
*** РЗП - разгъната застроена площ е сбора от квадратурата на всички нива в една сграда, включително мазета и сутерени. В РЗП не влизат покривите.
В края на тази точка, като член на Камарата на Архитектите в България (КАБ) съм длъжен да спомена, че всички цени се формират според "Методика за определяне на размера на възнагражденията за предоставяне на проектантски услуги", която са длъжни да спазват всички колеги членуващи в камарата. Примерно изчисляване, по методиката, на някои по-често срещани случаи ще добавя тук, за да може всеки от вас да се убеди какъв следва да е проектантския хонорар според закона.
Какви документи са ви необходими преди да имате нужда от архитект? Вариантите са два - ако имате изготвен ПУП, тогава е необходима "виза за проектиране" (по чл.140 от ЗУТ). Ако няма действащ устройствен план - тогава срещу молба по образец в кметството, ще получите "допускане за изработване на ПУП", с което вече може да се явите пред архитекта. Разбира се след това, ако не сте си извадили "изходни материали" за проектиране, ще трябва да се върнете и за тях. Добре е да носите и копие от нотариалния акт, тъй като то се прилага в комплектовката на проекта.
Сега малко общи приказки. Сабрали сте смелост, имате скицата в ръка и тръгвате да търсите архитект. Няколко въпроса които би било добре да обсъдите със себе си, тъй като е много вероятно архитекта да ви ги зададе (размишленията по надолу са в случай, че искате да си строите "къща").
